編者按：本文來(lái)自微信公眾號(hào)「魔都財(cái)觀(guān)」（ID：moducaiguan），作者：魔都財(cái)觀(guān)的觀(guān)觀(guān)，01開(kāi)發(fā)商能賣(mài)掉的房子，你賣(mài)不掉新房有一個(gè)核心賣(mài)點(diǎn)——處房權(quán)新房=處房權(quán)次新。不要小看這個(gè)處房權(quán)，是無(wú)數(shù)人都?jí)裘乱郧蟮淖穼?。我記得?dāng)年我在小白階段也好這口。畢竟房子這樣的大宗商品，大家都不喜歡有別人住過(guò)。但是很多人沒(méi)意識(shí)到，處房權(quán)溢價(jià)只有新房才有，是容易被消耗的。開(kāi)發(fā)商金碧輝煌的售樓處、談吐頗佳的銷(xiāo)售**、做工精美的沙盤(pán)導(dǎo)圖，這些都是處房權(quán)銷(xiāo)售的助推器。在這個(gè)階段開(kāi)發(fā)商是可以賣(mài)出高價(jià)的，可以賣(mài)出有硬傷的產(chǎn)品的。很多戶(hù)型、總價(jià)流動(dòng)性、交通動(dòng)線(xiàn)上的瑕疵都會(huì)在這個(gè)一剎那，被腦門(mén)一熱的買(mǎi)房人忽略掉。可是任何新房買(mǎi)下來(lái)，等你再賣(mài)出的時(shí)候，處房權(quán)溢價(jià)就沒(méi)有了，哪怕你一天也沒(méi)住過(guò)。那些問(wèn)題和瑕疵，沒(méi)有了售樓處的宣傳攻勢(shì)，沒(méi)有了處房權(quán)的掩護(hù)，統(tǒng)統(tǒng)暴露在買(mǎi)家面前，你就麻煩了。我想起有一天，和水庫(kù)的dittojeff，他講了一個(gè)例子，讓我印象頗深。現(xiàn)在上海近郊有很多總價(jià)在1000萬(wàn)的入門(mén)獨(dú)棟別墅，為什么慢。除了總價(jià)約束外，還有更大的一個(gè)問(wèn)題在于，這些別墅處于高不成低不就的尷尬境地。雖然對(duì)比普通公寓已經(jīng)很**了，但對(duì)于真正高凈值人群理想的稀缺資產(chǎn)，還是有很大差距的。比如雖然別墅號(hào)稱(chēng)3、400平米，但是大多都是疊加到3樓、4樓，由于別墅爬樓到3樓及以上的場(chǎng)景有限，高層的面積實(shí)際使用效率降低，這樣的大面積是不值得購(gòu)買(mǎi)的。這些別墅的硬傷在買(mǎi)家眼里都是看得見(jiàn)的，只有在新房新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)下，這些產(chǎn)品才賣(mài)得掉。到了二手市場(chǎng)，就砸在手里了?，F(xiàn)在市面上賣(mài)的部分新房項(xiàng)目也存在一樣的問(wèn)題。比如有的項(xiàng)目靠近墓地，還有的靠近高壓線(xiàn)。售樓處開(kāi)盤(pán)后幾周、幾個(gè)月的密集營(yíng)銷(xiāo)下，在新房供應(yīng)緊張的環(huán)境下，這些有瑕疵的產(chǎn)品都是賣(mài)得掉的。但是等到你買(mǎi)下，歷經(jīng)漫長(zhǎng)的時(shí)間歲月，這些產(chǎn)品的缺陷就會(huì)慢慢暴露出來(lái)。如果買(mǎi)房是投資的話(huà)，是不太傾向于買(mǎi)新房的。因?yàn)樘幏繖?quán)和瑕疵缺陷都打入了你的買(mǎi)入成本，卻無(wú)法體現(xiàn)在你的賣(mài)出收入里。新房更適合的是自住剛需，嶄新的樓盤(pán)，規(guī)整的物業(yè)，和統(tǒng)一入住都讓一切井井有條，能提升居住體驗(yàn)的。近的好消息是，現(xiàn)在的新房限價(jià)改變了部分游戲規(guī)則。由于人為壓低了成本，對(duì)沖了之前很大的一部分缺點(diǎn)。你能買(mǎi)到85折的新房你就買(mǎi)吧。02新房也是會(huì)降價(jià)的開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)和跌價(jià)出貨的節(jié)奏和普通的二手房東不一樣。開(kāi)發(fā)商，看上去是一個(gè)蓋房子的，其實(shí)本質(zhì)是一個(gè)大的買(mǎi)房人，一個(gè)金融玩家。他們左手，從金融市場(chǎng)融入資金，從銀行借過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)貸、從大A股發(fā)融資、在銀行間市場(chǎng)發(fā)債、發(fā)銀行理財(cái)產(chǎn)品籌錢(qián)。右手，用小資金拿地，吃下地皮，2年后上市，分銷(xiāo)給各路小的買(mǎi)房人。因?yàn)樗龅氖巧w房子，分銷(xiāo)的套路，玩的是地皮房子的打法，看上去像是類(lèi)似于建筑業(yè)的實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)，所以開(kāi)發(fā)商自己不會(huì)被限購(gòu)?fù)恋?、不?huì)有被限貸的緊箍。但本質(zhì)上，建筑安裝成本在開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本只占到20%的小頭。大頭是拿地和財(cái)務(wù)利息成本，這和我們買(mǎi)房人的套路類(lèi)似，**成本是建倉(cāng)和利息成本。所以開(kāi)發(fā)商就是一個(gè)大號(hào)的買(mǎi)房人。開(kāi)發(fā)商資金流的多少，直接決定了它是持倉(cāng)還是出貨。就像我們買(mǎi)房人，如果有錢(qián)的話(huà)，是不會(huì)賣(mài)房子的。過(guò)去兩年，市場(chǎng)寬松的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商融資利率只要6%左右，而開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子的毛利率都是20%（疊杠桿快周轉(zhuǎn)），只要把規(guī)模做大就可以了?，F(xiàn)在對(duì)開(kāi)發(fā)商融資收緊了，有的開(kāi)發(fā)商融資利率已經(jīng)到了10%以上，而另外一邊，調(diào)控升級(jí)也讓開(kāi)發(fā)商的出貨也越來(lái)越困難。為了續(xù)命，從明年開(kāi)始，會(huì)有部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)。這個(gè)在每一輪調(diào)控里都是出現(xiàn)過(guò)的，哪怕是像上海這樣的**城市，都出現(xiàn)過(guò)降價(jià)，然后集體退房的事件。你們可以查一下大華水岸藍(lán)橋退房。當(dāng)然當(dāng)初那批退房的客戶(hù)，如果后續(xù)沒(méi)買(mǎi)房，現(xiàn)在應(yīng)該是死了的心都有的?！@個(gè)就是樓市有意思的地方，長(zhǎng)線(xiàn)很美好，短線(xiàn)很曲折，看你扛不扛得住了。還有大家要有個(gè)認(rèn)知，就是新房市場(chǎng)以后會(huì)分化，供給大的近郊市場(chǎng)，因?yàn)闃潜P(pán)眾多，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，降價(jià)會(huì)多一些。但是真正核心區(qū)位的豪宅，就是單價(jià)是近郊新房?jī)r(jià)格×2，×3的那種，房?jī)r(jià)反而沒(méi)問(wèn)題。你不要覺(jué)得豪宅新房。它就是這種漲跌都少的套路。經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫彈性不足，其實(shí)就是沒(méi)尿性。漲得時(shí)候因?yàn)榛鶖?shù)高，難漲。跌的時(shí)候，因?yàn)橄∪保茈y跌。說(shuō)穿了，就是里的大盤(pán)藍(lán)籌股，*維穩(wěn)。而近郊的新房，就是創(chuàng)業(yè)板，暴漲暴跌。比較合適的打法是，如果你要買(mǎi)豪宅新房自住，注意豪宅指的是在所在城市總價(jià)購(gòu)買(mǎi)力限制以上的那種房子：北京、上海——1600萬(wàn)南京、杭州——800萬(wàn)重慶——400萬(wàn)左右。那你可以無(wú)視周期，而且真正的豪宅是賣(mài)一套少一套，趕緊買(mǎi)，趁早買(mǎi)。如果你是想買(mǎi)新房投資，倒是可以選擇近郊供給大的新房，趁著限價(jià)提前買(mǎi)入折扣筍盤(pán)，或者等到明年再。03回避滾動(dòng)開(kāi)發(fā)上市的樓盤(pán)我們對(duì)當(dāng)前樓市的判斷是深圳、上海因?yàn)樘崆盎爻罚壳耙呀?jīng)見(jiàn)底，而二線(xiàn)城市目前即將進(jìn)入靜淡市。這個(gè)在《房產(chǎn)下一輪大漲何時(shí)到來(lái)？重磅干貨分享》已經(jīng)有分享了。所以在當(dāng)下買(mǎi)房的時(shí)候，提醒大家注意一個(gè)細(xì)節(jié)。注意回避開(kāi)發(fā)商資金緊張，且滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。特別是那種近郊大盤(pán)，分個(gè)五六期，甚至十期開(kāi)發(fā)的。因?yàn)槲覀冾A(yù)計(jì)，這一輪靜淡市不知道時(shí)間長(zhǎng)短。如果政策長(zhǎng)期從緊的話(huà)，資金緊張的開(kāi)發(fā)商一定是不好過(guò)的。那些有滾動(dòng)開(kāi)發(fā)上市的項(xiàng)目，很有可能在后面幾期降價(jià)，開(kāi)出低價(jià)。如果你不幸買(mǎi)了前面幾期的產(chǎn)品，那么后面幾期的降價(jià)，將會(huì)直接拉低你的掛牌價(jià)。雖然未來(lái)還能創(chuàng)新高，但浮虧個(gè)幾年，心里總是不爽的。而且我們自己有的時(shí)候也會(huì)去做一些創(chuàng)新融資，比如說(shuō)拿房產(chǎn)作抵押，開(kāi)發(fā)商這樣的降價(jià)打法，直接拉低了抵押的評(píng)估價(jià)格。也很傷融資的信貸成數(shù)的。再推演一下，你也應(yīng)該盡可能回避滾動(dòng)開(kāi)發(fā)大盤(pán)周邊的樓盤(pán)，大盤(pán)的后面幾期降價(jià)，也會(huì)把你的剛買(mǎi)的新房或者二手房單價(jià)連坐。如何判斷開(kāi)發(fā)商資金緊張，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商大多是上市公司，你也不用學(xué)會(huì)看財(cái)務(wù)報(bào)表，你就看看他家公告好了，如果開(kāi)發(fā)商融發(fā)債融資成本都到10%以上了，那他大概率是缺資金的，不是好現(xiàn)象。如何看土地儲(chǔ)備，到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)周?chē)タ纯?，施工工地上都有?xiàng)目牽頭方的名字，一般是開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司，一看就知道了。再用查公司的軟件搜搜就知道了。還有開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐耐恋匾?guī)劃部門(mén)都有公告的，也可以知道注意，我們這里說(shuō)的是當(dāng)下靜淡市的回避的打法。這個(gè)在牛市是反向操作的。如果一輪牛市起步，你反而要買(mǎi)這種滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。因?yàn)槊恳黄谛麻_(kāi)盤(pán)都拉升房?jī)r(jià)，一手帶二手，你的房子也會(huì)被抬轎子，漲得很快。至于什么時(shí)候牛市到來(lái)，到明年3月開(kāi)就知道了，**公告會(huì)說(shuō)的，樓市政策到底走牛還是繼續(xù)靜淡市。好了，一不小心，才寫(xiě)了幾條就已經(jīng)三千字了。大概還有四、五條關(guān)于新房的套路干貨，下次再找機(jī)會(huì)給大家繼續(xù)分析。后給大家總結(jié)下：一是買(mǎi)新房注意回避硬傷的產(chǎn)品（戶(hù)型、通勤、產(chǎn)品類(lèi)別），開(kāi)發(fā)商賣(mài)得掉的，你二手房可能真賣(mài)不掉。二是新房也是會(huì)降價(jià)的。買(mǎi)真豪宅的無(wú)視周期，喜歡近郊新房的要折扣筍度做安全邊際。三是靜淡市盡量回避滾動(dòng)開(kāi)發(fā)上市的新房樓盤(pán)，牛市則反向操作。

　　獲悉，電動(dòng)車(chē)快速充電解決方案提供商「iFaster甄快」今日完成了1000萬(wàn)天使輪融資，由易津資本領(lǐng)投，用途為渠道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和產(chǎn)品的迭代。目前，針對(duì)電動(dòng)車(chē)的充電需求，“e換電”等企業(yè)代表的換電方案是主流方案。CEO陳可說(shuō)，換電方案存在三點(diǎn)問(wèn)題：（1）鋰電池的放電深度不夠，續(xù)航里程不高；（2）換電站的點(diǎn)位不夠多，滿(mǎn)足不了全部騎手需求；（3）鋪設(shè)換電柜的成本高，占地面積大，對(duì)電網(wǎng)也有一定要求。是一門(mén)重資產(chǎn)的生意。但是換電解決了一個(gè)騎手的核心需求，能夠以快的速度拿到新的電池。此外，以iFaster甄快首*入的成都為例，成都的100000騎手中只有不到10%采用e換電的方案，大部分騎手還是用傳統(tǒng)的鉛酸電池進(jìn)行充電，這證明其他玩家還有充裕的進(jìn)入空間。綜上，徐可選擇用快充方案切入市場(chǎng)。騎手需要換用iFaster甄快的專(zhuān)用電池，用iFaster甄快提供的充電樁進(jìn)行充電。針對(duì)換電的幾個(gè)問(wèn)題，快充方案都可以實(shí)現(xiàn)一定程度的優(yōu)化，（1）iFaster甄快的大容量鋰電池在平均12-30min的快速充電后，可以實(shí)現(xiàn)50-100km的續(xù)航；（2）騎手即來(lái)即充，不會(huì)存在換電柜沒(méi)有有電的電池的情況；（3）只需要安裝一個(gè)壁掛式/立柱式的充電樁，安裝成本低，占地面積小，不需要專(zhuān)用的電網(wǎng)。iFaster甄快的核心快充技術(shù)來(lái)自于一家研發(fā)新能源汽車(chē)快充電池的獨(dú)角獸公司。在“iFaster甄快”之前，陳可是“閃開(kāi)來(lái)電”的CEO，閃開(kāi)來(lái)電的主營(yíng)業(yè)務(wù)是電動(dòng)車(chē)充電站。兩者合作開(kāi)發(fā)了電動(dòng)車(chē)快充技術(shù)，有一定的技術(shù)壁壘。為了解決騎手買(mǎi)不起電池的問(wèn)題，iFaster甄快提供租賃模式，騎手每月支付200多元的電池租賃費(fèi)，就可以在首年免費(fèi)充電。實(shí)際充電費(fèi)用約為每次2元。渠道方面，iFaster甄快已經(jīng)和麥當(dāng)勞，肯德基配送服務(wù)主流提供商楚蜀達(dá)成合作，全部電動(dòng)車(chē)都使用iFaster甄快的解決方案。此外，iFaster甄快還獲得了美團(tuán)餓了么的10000訂單。此外，陳可說(shuō)，如果電動(dòng)車(chē)快充可以拓展到普通電動(dòng)車(chē)用戶(hù)層面，閃開(kāi)來(lái)電擁有的20000多個(gè)社區(qū)點(diǎn)位將成為強(qiáng)大的渠道資源。為了推動(dòng)這一過(guò)程，iFaster甄快在和部分電動(dòng)車(chē)生產(chǎn)廠(chǎng)商合作，生產(chǎn)配備快充電池的電動(dòng)車(chē)。目前，iFaster甄快已經(jīng)在成都鋪設(shè)了1000個(gè)充電樁，首年的試運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，毛利率達(dá)到50%，一年多時(shí)間實(shí)現(xiàn)了設(shè)備回本（充電樁的折舊周期大概為5年）。之后，iFaster甄快希望進(jìn)入北京、深圳、上海、武漢等城市。目前，「iFaster甄快」正在尋求Pre-A輪融資，期望融資200萬(wàn)美金，估值1.2億。關(guān)于團(tuán)隊(duì)，CEO陳可為閃開(kāi)來(lái)電的創(chuàng)始人，COO楊開(kāi)書(shū)是原楚蜀配送的COO?！沂菢?lè)文，超人學(xué)院創(chuàng)始成員，關(guān)注教育，文娛，智能硬件。超人學(xué)院結(jié)束后，我將會(huì)去清華讀書(shū)，并持續(xù)從事早期投資相關(guān)工作。：，歡迎一切觀(guān)點(diǎn)交流，歡迎一切需求和機(jī)會(huì)。如果有任何能幫到你的，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系我：）

　　11月27日，在年度WISE2018新商業(yè)大會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，北京昌平科技園發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“昌發(fā)展”）與集團(tuán)簽訂了全面合作協(xié)議，雙方將在企業(yè)孵化運(yùn)營(yíng)空間、私募基金投資、媒體宣傳、數(shù)據(jù)共享等方面展開(kāi)全面合作，并建立穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，昌發(fā)展總經(jīng)理王穎和總裁馮大剛代表雙方進(jìn)行了簽約。昌發(fā)展與集團(tuán)的業(yè)務(wù)條線(xiàn)具有很大協(xié)同空間，未來(lái)雙方將全面增進(jìn)空間、資金、服務(wù)等方面的系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，充分整合雙方在企業(yè)資源、品牌宣傳、金融服務(wù)、優(yōu)惠政策、平臺(tái)空間及運(yùn)營(yíng)等方面的優(yōu)勢(shì)，為的創(chuàng)投企業(yè)提供綜合服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)人才聚集效應(yīng)，提高財(cái)政資金的利用效率和使用效益。經(jīng)過(guò)8年的發(fā)展，建立了豐富的創(chuàng)投企業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)，并在媒體業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上將業(yè)務(wù)進(jìn)一步延伸至聯(lián)合辦公空間——氪空間，金融數(shù)據(jù)提供商——鯨準(zhǔn)，以及私募股權(quán)基金——氪基金等板塊。其中氪空間作為**眾創(chuàng)空間、國(guó)家雙創(chuàng)示范基地重點(diǎn)項(xiàng)目，為中小微企業(yè)提供定制化的便捷服務(wù)，已在南京、北京等地落地多個(gè)產(chǎn)業(yè)孵化器。媒體在一二級(jí)市場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)和對(duì)于創(chuàng)業(yè)公司發(fā)展需求的深刻理解，也成為基金、鯨準(zhǔn)、氪空間等業(yè)務(wù)板塊的重要流量入口和聯(lián)動(dòng)紐帶。昌發(fā)展作為昌平區(qū)**全資設(shè)立的產(chǎn)業(yè)生態(tài)投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，下轄三大業(yè)務(wù)板塊：資產(chǎn)管理——園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，科技金融——母基金投資直投，產(chǎn)業(yè)服務(wù)——政策、商務(wù)、技術(shù)等多維度服務(wù)。深度布局回龍觀(guān)、創(chuàng)新基地、科技園區(qū)等昌平重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)60多萬(wàn)平米空間，打造了包括孵化器、化實(shí)驗(yàn)室、人才公寓等業(yè)態(tài)組成的一站式產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺(tái)。自主管理的母基金已經(jīng)投資31支業(yè)內(nèi)基金，撬動(dòng)社會(huì)資本138億元，間接投資中小微企業(yè)400余家。昌發(fā)展總經(jīng)理王穎在簽約現(xiàn)場(chǎng)表示，昌發(fā)展來(lái)自昌平，昌平坐擁著中關(guān)村科學(xué)城和未來(lái)科學(xué)城，號(hào)稱(chēng)中國(guó)的大硅谷，“這次我們和基金、氪空間、媒體，以及鯨準(zhǔn)進(jìn)行的深度合作，也是希望通過(guò)昌發(fā)展管理的上百億規(guī)模的母基金體系、幾十萬(wàn)平米的產(chǎn)業(yè)綜合體空間，以及聚焦在AI、物聯(lián)網(wǎng)、以及醫(yī)療方向的孵化平臺(tái)等資源，吸引更多的企業(yè)家到昌平創(chuàng)業(yè)，我們將和一起來(lái)攜手幫助更多的創(chuàng)業(yè)者實(shí)現(xiàn)大家的夢(mèng)想，成為偉大的公司。”在11月28日WISE2018新經(jīng)濟(jì)峰會(huì)“潮水退后的投資堅(jiān)守與賦能”的圓桌對(duì)話(huà)上，王穎還分享了在資本市場(chǎng)發(fā)展放緩背景下的投資策略，昌發(fā)展將持續(xù)重點(diǎn)關(guān)注醫(yī)藥健康、新一代信息技術(shù)和智能制造領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)，打通產(chǎn)業(yè)鏈投資布局、充實(shí)技術(shù)背景投資團(tuán)隊(duì)；通過(guò)孵化器運(yùn)營(yíng)前延對(duì)于技術(shù)驅(qū)動(dòng)型項(xiàng)目的早期投資，更加關(guān)注成長(zhǎng)期項(xiàng)目的商業(yè)落地以合理控制投資安全邊界；同時(shí)深化投后管理，加強(qiáng)被投企業(yè)與大型企業(yè)的生態(tài)鏈接，借助母基金體系整合融資對(duì)接，搭建公共服務(wù)平臺(tái)**被投企業(yè)降低投入、提高效率。在經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)革新、資本御寒的背景下，創(chuàng)業(yè)企業(yè)更需要來(lái)自監(jiān)管機(jī)構(gòu)、戰(zhàn)略資本和創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的支持，馮大剛表示，“今天的一級(jí)市場(chǎng)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，融資環(huán)境更是充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，在這樣艱難的環(huán)境中，我們更需要把全行業(yè)的目光，聚焦在那些有可能創(chuàng)造未來(lái)的新經(jīng)濟(jì)們身上，讓創(chuàng)投圈、資本圈，甚至全行業(yè)、全社會(huì)早一點(diǎn)看到他們的價(jià)值?！北敬渭瘓F(tuán)與昌發(fā)展的全面合作，也將給創(chuàng)業(yè)企業(yè)帶來(lái)更豐富、更貼合企業(yè)發(fā)展需求的多樣化服務(wù)資源包，助力企業(yè)更快、更好發(fā)展。

　　切勿用帶酸性或堿性的清潔劑擦洗，只需用柔軟的布沾少許工業(yè)酒精輕輕擦之即可光亮如新。因銅制品已經(jīng)作防氧化處理，切勿使用擦銅劑，護(hù)理方法與鈦金相同。