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2022年9月27日，上海——2020年我國(guó)提出“碳達(dá)峰，碳中和“目標(biāo)以來(lái)，各行業(yè)積極踐行綠色低碳的發(fā)展理念。物流地產(chǎn)作為現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系的重要組成部分，面臨能耗高、碳排放量大等發(fā)展瓶頸。在此背景下，仲量聯(lián)行聯(lián)合安博、龍地、萬(wàn)緯和LOGOS共同發(fā)布重磅發(fā)布《綠色倉(cāng)儲(chǔ)，共贏未來(lái)——ESG對(duì)中國(guó)物流地產(chǎn)的影響》白皮書(shū)，指出ESG理念和踐行在中國(guó)物流地產(chǎn)中逐步得到推進(jìn)，并將是實(shí)現(xiàn)降本增效、可持續(xù)發(fā)展的制勝關(guān)鍵。
物流地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，低碳運(yùn)營(yíng)將成突圍之道
自2020年以來(lái)，隨著電商行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，制造業(yè)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，以及疫情對(duì)于醫(yī)藥醫(yī)療、生鮮冷鏈等行業(yè)的推動(dòng)，中國(guó)物流地產(chǎn)受到了越來(lái)越多投資人的青睞，投資交易市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，在一定程度推高了物流資產(chǎn)成交價(jià)格，資本化率穩(wěn)中有降。不斷被擠壓的資本化率意味著更小的利潤(rùn)空間和更長(zhǎng)的投資回收期，對(duì)于計(jì)劃入市的投資人而言，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的重要性日益凸顯，低碳運(yùn)營(yíng)、實(shí)現(xiàn)降本增效，將成為物流地產(chǎn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
在物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)中，高昂的能源費(fèi)用一直是租戶(hù)面臨的一大難題，也是業(yè)主方無(wú)法實(shí)現(xiàn)降本增效的一大障礙。為了降低能源費(fèi)用，各類(lèi)市場(chǎng)參與者做出了不懈努力，主要從倉(cāng)庫(kù)的建設(shè)入手，主流的踐行措施包括屋頂光伏、儲(chǔ)能系統(tǒng)、水循環(huán)利用、智能電表等。
深刻認(rèn)識(shí)到ESG的重要性，強(qiáng)烈呼喚ESG相關(guān)實(shí)踐
2022年上半年，仲量聯(lián)行臻量資產(chǎn)管理平臺(tái)聯(lián)合安博、龍地(黑石設(shè)立的多遠(yuǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái))、萬(wàn)緯、LOGOS對(duì)物流地產(chǎn)租戶(hù)進(jìn)行了ESG觀念及實(shí)踐調(diào)研。主要受訪對(duì)象為第三方物流、電商、消費(fèi)品等行業(yè)的高標(biāo)倉(cāng)租戶(hù)，共回收了210份問(wèn)卷。
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，租戶(hù)正在積極提供ESG相關(guān)培訓(xùn)，且接收ESG信息的渠道多元，然而仍有20%-30%的租戶(hù)表示從來(lái)未收到過(guò)任何ESG資訊。同時(shí)，大多數(shù)租戶(hù)認(rèn)為推行環(huán)保措施能夠給公司運(yùn)營(yíng)帶來(lái)長(zhǎng)期利益，但在實(shí)行初期主要面臨租金成本提高、相關(guān)人員和培訓(xùn)的缺乏，以及資金方面的壓力。
對(duì)于目前物流地產(chǎn)的ESG相關(guān)措施，超過(guò)半數(shù)的受訪者都認(rèn)為自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)、數(shù)字月臺(tái)、遠(yuǎn)程信息處理系統(tǒng)、智能閘道技術(shù)最為重要。租戶(hù)為ESG措施支付倉(cāng)庫(kù)租金溢價(jià)的意愿在中上水平，如果用1-10分來(lái)衡量的話，在6.5分水平。
總體而言，租戶(hù)對(duì)ESG相關(guān)措施在物流地產(chǎn)中的重要性有較深刻的認(rèn)識(shí)，尤其重視可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能減排等各項(xiàng)措施，但是目前租戶(hù)對(duì)于ESG相關(guān)的實(shí)踐行動(dòng)仍舊滯后于意識(shí)的提升。同時(shí)，對(duì)于ESG相關(guān)措施所帶來(lái)的短期成本提升也成為了租戶(hù)現(xiàn)階段最關(guān)心的問(wèn)題。
ESG助力地產(chǎn)投融資，構(gòu)筑可持續(xù)發(fā)展的未來(lái)
近年來(lái)，PRI(責(zé)任投資倡議)及NZAM(凈零資產(chǎn)管理者倡議)等可持續(xù)發(fā)展和負(fù)責(zé)任投資相關(guān)倡議的提出，對(duì)投資人的投資策略和標(biāo)的選擇形成了約束。近年來(lái)，各大投資機(jī)構(gòu)紛紛加入負(fù)責(zé)任投資(或ESG投資)行列，表明其踐行ESG的決心，也從融資層面對(duì)企業(yè)提出了ESG相關(guān)要求。
ESG相關(guān)措施能夠降低融資成本，獲取更多融資手段和渠道，在高標(biāo)倉(cāng)的運(yùn)營(yíng)成本方面降低折現(xiàn)率和報(bào)酬率。從風(fēng)險(xiǎn)角度而言，具有ESG相關(guān)措施的高標(biāo)倉(cāng)，折現(xiàn)率會(huì)相對(duì)較低，從而增加投資方退出時(shí)的資產(chǎn)回報(bào)率。雖然目前市場(chǎng)上尚未有綠色的高標(biāo)倉(cāng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但是從最近發(fā)行的“碳中和”證券化產(chǎn)品看，融資票面利率低60個(gè)基點(diǎn)。不僅僅是債券，其他金融產(chǎn)品也正在為ESG開(kāi)通“綠色通道”，基于對(duì)政策全面的理解和應(yīng)用，綠色倉(cāng)儲(chǔ)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)能夠很大程度上幫助企業(yè)獲得更優(yōu)惠的融資或優(yōu)先融資資格。
ESG助力物流地產(chǎn)推動(dòng)社會(huì)環(huán)境共贏發(fā)展
近年來(lái)，伴隨著市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，我國(guó)交通運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)的需求不斷上升， 2021年，社會(huì)物流總費(fèi)用達(dá)到16.7萬(wàn)億元，占GDP的比例為14.6%，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國(guó)現(xiàn)階段物流總費(fèi)用占GDP比重依然偏高，例如，美國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用占GDP比重約為8%左右。可見(jiàn)我國(guó)物流地產(chǎn)降本增效空間較大，綠色物流前景廣闊，物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)是實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)行業(yè)。
此外，目前全國(guó)共有物流相關(guān)法人單位40萬(wàn)家左右，從業(yè)人員超過(guò)5000萬(wàn)人。通過(guò)良好的公司治理和員工福祉提升，物流行業(yè)在促進(jìn)就業(yè)、全民生活水平提升方面將起到重要作用。同時(shí)，盡早采取ESG措施來(lái)應(yīng)對(duì)氣候風(fēng)險(xiǎn)及向低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中帶來(lái)的政策變化、技術(shù)變革等問(wèn)題，將是所有市場(chǎng)參與者在下一個(gè)十年制勝的關(guān)鍵。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)評(píng)估咨詢(xún)服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平表示：“ 在ESG原則指導(dǎo)下，投資人或是融資方對(duì)物流地產(chǎn)產(chǎn)生的新要求，將會(huì)推動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)向ESG的方向發(fā)生轉(zhuǎn)變。投資端、融資端、開(kāi)發(fā)商、持有方、運(yùn)營(yíng)方、租賃方等需要聯(lián)動(dòng)起來(lái)，將ESG的理念貫穿于物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)、退出等各個(gè)環(huán)節(jié)。ESG理念將會(huì)切實(shí)塑造物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)鏈和供鏈的發(fā)展方向。”
