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激光CO分析儀 原位測(cè)量工業(yè)過(guò)程氣體
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2023年2月10日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)在2023年債券監(jiān)管工作會(huì)議中提出“全面深化REITs市場(chǎng)建設(shè)，堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，全力推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展”。發(fā)行常態(tài)化和廣闊的擴(kuò)募空間將支撐我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)“擴(kuò)容增類”穩(wěn)步推進(jìn)。產(chǎn)業(yè)園REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的重要組成部分正在引發(fā)市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。本文從當(dāng)前已發(fā)行的產(chǎn)業(yè)園公募REITs的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園REITs的優(yōu)劣勢(shì)分析，對(duì)未來(lái)公募REITs進(jìn)一步支持綠色低碳園區(qū)發(fā)展進(jìn)行展望。
一、我國(guó)產(chǎn)業(yè)園公募REITs的發(fā)展與現(xiàn)狀
2020年，在政策推動(dòng)下，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。當(dāng)前市場(chǎng)上共發(fā)行27只公募REITs產(chǎn)品，其中8單投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)方向，從發(fā)行數(shù)量上來(lái)看僅次于高速公路REITs。其中，博時(shí)蛇口REIT、華安張江REIT、東吳蘇園REIT于2021年6月21日首批上市，建信中關(guān)村REIT于2021年12月17日第二批上市，2022年8月30日，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園REIT獲批，成為全國(guó)首單標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)業(yè)園公募REITs，同日獲批的還有華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT。2022年9月1日，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園REIT獲批，該項(xiàng)目是市場(chǎng)上首單由民營(yíng)企業(yè)申報(bào)發(fā)行的公募REITs。2022年12月16日，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT獲批上市，成為首支醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REIT。
表1已上市產(chǎn)業(yè)園公募REITs基本信息
來(lái)源：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)綠色金融國(guó)際研究院根據(jù)公開(kāi)資料整理
同時(shí)，國(guó)家和地方政府層面先后出臺(tái)相關(guān)政策，引導(dǎo)社會(huì)資金投向基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，打通多元化融資渠道，改變現(xiàn)有的金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有效實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“投融管退”，提升產(chǎn)業(yè)園綠色化、低碳化發(fā)展質(zhì)效。
表2支持產(chǎn)業(yè)園公募REITs發(fā)展的相關(guān)政策梳理
總體來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的投資對(duì)象主要為地產(chǎn)類資產(chǎn)，以辦公樓、零售物業(yè)、住宅、工業(yè)物業(yè)和倉(cāng)庫(kù)以及養(yǎng)老地產(chǎn)等為主要資產(chǎn)類型。產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs底層資產(chǎn)種類豐富，更傾向工業(yè)廠房類和研發(fā)類。隨著國(guó)家對(duì)環(huán)境保護(hù)的不斷重視，綠色低碳產(chǎn)業(yè)園成為新的發(fā)展重點(diǎn)。低碳產(chǎn)業(yè)園區(qū)以低碳產(chǎn)業(yè)集群為最終發(fā)展目標(biāo)，是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)綠色轉(zhuǎn)型的重要手段，工信部、發(fā)改委、生態(tài)環(huán)境部三部門(mén)曾聯(lián)合發(fā)布方案推動(dòng)在綠色工業(yè)園區(qū)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，旨在通過(guò)綠色金融機(jī)制加快對(duì)產(chǎn)業(yè)的綠色低碳改造。隨著“碳達(dá)峰”目標(biāo)期限的不斷靠近，綠色低碳產(chǎn)業(yè)園也將成為未來(lái)產(chǎn)業(yè)園公募REITs的發(fā)展重心之一。
二、發(fā)行產(chǎn)業(yè)園公募REITs的優(yōu)劣勢(shì)
(一)優(yōu)勢(shì)
1.保留資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)大部分都采用重資產(chǎn)管理模式，主要通過(guò)出租物業(yè)、提供配套設(shè)施以及其他增值服務(wù)等獲取收益。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，可以使產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化管理，同時(shí)可保留原有產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展提供新思路。原始權(quán)益人根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的未來(lái)收益前景，可在戰(zhàn)略配售或者后續(xù)回購(gòu)中明確配售或回購(gòu)的比例，以保留對(duì)資產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性控制權(quán)。
2.融資金額大且回款資金用途限制少，縮短投資回收期
產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目公募REITs的融資金額按照項(xiàng)目的市場(chǎng)估值進(jìn)行融資，相比于物業(yè)抵押貸款或者CMBS等產(chǎn)品，融資金額較大，在融資款項(xiàng)用途方面限制較少。發(fā)行公募REITs可以大幅度縮短產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的投資回收期，有利于吸引更多的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，為國(guó)家實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更多優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園可持續(xù)性發(fā)展。
3.優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升公司利潤(rùn)
通過(guò)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園公募REITs，公司能夠有效地減少資產(chǎn)負(fù)債率，并構(gòu)筑穩(wěn)定的現(xiàn)金流，促進(jìn)投資加速增長(zhǎng)。原始權(quán)益人可以確認(rèn)出售項(xiàng)目的收益，增加原始權(quán)益人當(dāng)期的利潤(rùn)。同時(shí)，原始權(quán)益人仍然會(huì)持有部分項(xiàng)目的剩余權(quán)益，可以享受優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)帶來(lái)的剩余價(jià)值，且會(huì)給企業(yè)新增基金分紅以及委托運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)等收入，增加企業(yè)的收入來(lái)源，提高經(jīng)濟(jì)效益與穩(wěn)定性。
4.利用稅收政策優(yōu)勢(shì)，提升市場(chǎng)活躍度
發(fā)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs本質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)資產(chǎn)的IPO，原始權(quán)益人將持有產(chǎn)業(yè)園的項(xiàng)目公司的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給基金份額持有人，即出售了部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)權(quán)。與直接出售產(chǎn)業(yè)園相比，發(fā)行公募REITs的原始權(quán)益人可以在戰(zhàn)略配售部分獲得不低于20%的基礎(chǔ)資產(chǎn)份額，從而在稅收層面獲得一定助益。除此之外，為了促進(jìn)REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)家也陸續(xù)出臺(tái)稅收方面的優(yōu)惠政策，例如給予REITs產(chǎn)品暫不征收、遞延或者分期申報(bào)繳納稅款等政策優(yōu)惠，有效刺激了市場(chǎng)的活躍度。
5.擴(kuò)大公司規(guī)模，提升企業(yè)知名度
公司通過(guò)發(fā)行產(chǎn)業(yè)園公募REITs產(chǎn)品可以提前回籠資金，所獲得的資金可以用于投資新項(xiàng)目，有利于在短期內(nèi)迅速實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張。在準(zhǔn)入環(huán)節(jié)，基金管理人對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)都實(shí)行了嚴(yán)格的審核，因此，企業(yè)成功發(fā)行公募REITs有助于提升其市場(chǎng)知名度，建立積極進(jìn)取、勇于創(chuàng)新的優(yōu)秀品牌形象，從而獲得更好的品牌效益。
(二)劣勢(shì)
1.項(xiàng)目未在獨(dú)立的項(xiàng)目公司，需要?jiǎng)澽D(zhuǎn)資產(chǎn)
當(dāng)擬發(fā)行公募REITs的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目未在單獨(dú)的項(xiàng)目公司時(shí)，需要單獨(dú)設(shè)立一個(gè)新的項(xiàng)目公司，并把產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)資產(chǎn)單獨(dú)剝離和劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司。在資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的過(guò)程中，若產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目原母公司或新項(xiàng)目公司有一方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)，則上述產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司的過(guò)程中需要繳納土地增值稅。劃轉(zhuǎn)過(guò)程中涉及劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的價(jià)值與稅費(fèi)處理需要提前與當(dāng)?shù)囟悇?wù)局進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。
2.發(fā)行準(zhǔn)備期較長(zhǎng)，存在發(fā)行失敗的風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn)業(yè)園發(fā)行REITs需要較長(zhǎng)的準(zhǔn)備期，原始權(quán)益人需要將其資產(chǎn)從項(xiàng)目公司剝離出來(lái)，并與證券公司和基金公司合作完成股權(quán)和債權(quán)架構(gòu)的初步設(shè)計(jì)，然后向省發(fā)改委遞交申報(bào)資料，最后由省發(fā)改委提交至國(guó)家發(fā)改委審查，經(jīng)過(guò)審查后，再將其提供至證監(jiān)會(huì)和交易所，在交易所出具無(wú)異議函之后，方可發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品。通常情況下，上述發(fā)行流程至少需要6個(gè)月，部分項(xiàng)目可能因?yàn)椴环媳O(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求而需要對(duì)方案及相關(guān)資料進(jìn)行反復(fù)修改，從而導(dǎo)致發(fā)行公募REITs產(chǎn)品的審核時(shí)間較長(zhǎng)。在審核過(guò)程中還需要資產(chǎn)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)定，同時(shí)可能存在某些申報(bào)的項(xiàng)目不符合相關(guān)條件而無(wú)法通過(guò)發(fā)改委的審批或者無(wú)法取得交易所的無(wú)異議函，從而導(dǎo)致發(fā)行失敗。
3.犧牲優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)展前景與長(zhǎng)期收益
產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)，通常必須是同類產(chǎn)品中非常優(yōu)質(zhì)的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)才能提高發(fā)行成功的概率。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然發(fā)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs提前回籠了部分資金，同時(shí)提前確認(rèn)了部分收益，但是實(shí)際上可能犧牲了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的長(zhǎng)期利益換取較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。所以企業(yè)發(fā)行公募REITs應(yīng)當(dāng)判斷優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展前景與自身的收益目標(biāo)，確保持有者能從項(xiàng)目中獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)收益，并結(jié)合企業(yè)自身資金和營(yíng)收的實(shí)際情況以確定是否存在融資和發(fā)行公募REITs的必要性，防止以長(zhǎng)期利益換取短期利益，造成未來(lái)長(zhǎng)期利益的損失。
三、產(chǎn)業(yè)園公募REITs面臨的風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題
(一)產(chǎn)業(yè)園用地出讓的合規(guī)性問(wèn)題
我國(guó)在工業(yè)用地和研發(fā)類用地的出讓和轉(zhuǎn)讓方面具有較為嚴(yán)格的限制，通常情況下，地方政府或開(kāi)發(fā)區(qū)委員會(huì)并不鼓勵(lì)企業(yè)轉(zhuǎn)賣(mài)工業(yè)用地。以上海為例，2021年9月份發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》中明確規(guī)定，企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地，除生活配套設(shè)施以外的物業(yè)可轉(zhuǎn)讓不超過(guò)50%。園區(qū)平臺(tái)采用直接轉(zhuǎn)讓的比例不得超過(guò)可轉(zhuǎn)讓物業(yè)的60%，領(lǐng)軍企業(yè)采用直接轉(zhuǎn)讓的比例不得超過(guò)可轉(zhuǎn)讓物業(yè)的40%，并且對(duì)產(chǎn)業(yè)用地在產(chǎn)值、稅收、污染排放等方面有嚴(yán)格的考核指標(biāo)。而REITs工具的引入是否屬于產(chǎn)業(yè)用地的二次轉(zhuǎn)讓，能不能應(yīng)用已有的產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定還沒(méi)有得到明確，主體責(zé)任在各利益相關(guān)方之間劃分的界限較為模糊，相關(guān)的合規(guī)性問(wèn)題需要得到進(jìn)一步解決。
(二)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失與權(quán)責(zé)利不匹配的風(fēng)險(xiǎn)
REITs的底層資產(chǎn)往往是運(yùn)營(yíng)良好、已經(jīng)產(chǎn)生了穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。隨著這類資產(chǎn)納入REITs變現(xiàn)之后，開(kāi)發(fā)公司可能會(huì)面臨優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃及其他項(xiàng)目的融資活動(dòng)產(chǎn)生影響。此外，產(chǎn)業(yè)園REITs底層資產(chǎn)的成長(zhǎng)性與收益的穩(wěn)定性主要源自于開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)，而底層資產(chǎn)的收益卻是由投資人共享，不同主體對(duì)底層資產(chǎn)的發(fā)展方向及戰(zhàn)略考量可能存在差異，權(quán)責(zé)利的不匹配也有可能影響到底層資產(chǎn)的成長(zhǎng)與發(fā)展。
(三)經(jīng)營(yíng)管理難度增長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)
一方面，引入REITs后，園區(qū)原有的功能格局能否得到保留，那些承租能力有限但對(duì)園區(qū)整體發(fā)展至關(guān)重要的資產(chǎn)能否繼續(xù)得到政策扶持，還需要利益關(guān)聯(lián)方共同探討；另一方面，由于需要對(duì)投資者負(fù)責(zé)，引入REITs后資產(chǎn)管理方需要對(duì)社會(huì)公眾公開(kāi)資產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)情況以及各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，而公開(kāi)哪些數(shù)據(jù)，如何公開(kāi)等問(wèn)題是園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理所面臨的新問(wèn)題。
(四)園區(qū)二次開(kāi)發(fā)問(wèn)題
當(dāng)前我國(guó)很多地區(qū)都進(jìn)入了大規(guī)模二次開(kāi)發(fā)的階段，部分REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)實(shí)際也是二次開(kāi)發(fā)的產(chǎn)物，REITs的存續(xù)期與土地使用權(quán)續(xù)期的問(wèn)題亟待考量。以博時(shí)蛇口REIT為例，基金存續(xù)期與土地使用權(quán)的到期年限之間有九年的缺口，是否要在基金存續(xù)期內(nèi)出售相應(yīng)的資產(chǎn)，是否要申請(qǐng)土地使用權(quán)續(xù)期等涉及到長(zhǎng)期規(guī)劃與二次開(kāi)發(fā)的相關(guān)問(wèn)題，均需要各利益相關(guān)方提前做出相應(yīng)的處理方案。
四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs支持綠色低碳園區(qū)發(fā)展的展望
(一)綠色低碳產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs未來(lái)發(fā)展前景廣闊
我國(guó)現(xiàn)存的產(chǎn)業(yè)園區(qū)體量龐大，從各省出臺(tái)的“十四五”規(guī)劃來(lái)看，構(gòu)建綠色低碳特色園區(qū)已成為產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的主要方向。目前已上市的公募REITs產(chǎn)品均表現(xiàn)穩(wěn)定，大部分產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)情況以及利潤(rùn)分配情況都能達(dá)到預(yù)期。未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園REITs的發(fā)展將成為金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)、資本市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要聯(lián)系工具，將為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綠色轉(zhuǎn)型升級(jí)提供強(qiáng)有力的支撐，并有望形成一個(gè)更加完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綠色發(fā)展。另一方面，綠色低碳產(chǎn)業(yè)園與公募REITs的深度結(jié)合可加深企業(yè)綠色內(nèi)涵，傳遞綠色環(huán)保的發(fā)展理念，提升并積累企業(yè)ESG聲譽(yù)，形成雙向良性循環(huán)。
(二)公募REITs相關(guān)政策持續(xù)完善
現(xiàn)階段，關(guān)于公募REITs的各項(xiàng)政策仍存在一些不足之處，需要政府部門(mén)結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，借鑒國(guó)外成熟的公募REITs體系對(duì)制度進(jìn)行完善和補(bǔ)充，尤其在稅收政策和國(guó)有企業(yè)發(fā)行公募REITs產(chǎn)品的審批流程方面，需要進(jìn)一步優(yōu)化以鼓勵(lì)更多擁有優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的綠色低碳產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)進(jìn)入REITs市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的綠色可持續(xù)運(yùn)行。譬如，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確綠色低碳園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和申報(bào)要求，嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)和評(píng)估審核，探索針對(duì)綠色低碳園區(qū)的稅收優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)政策層面的定向支持。
(三)REITs助力產(chǎn)業(yè)園實(shí)現(xiàn)綠色低碳轉(zhuǎn)型
隨著綠色發(fā)展理念成為企業(yè)發(fā)展的必然要求與相關(guān)配套設(shè)施的完善，更多的產(chǎn)業(yè)園將會(huì)走上綠色低碳轉(zhuǎn)型的道路，公募REITs將在產(chǎn)業(yè)園的融資、管理、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)方面發(fā)揮重要作用，尤其在潛在項(xiàng)目早期培育、中期項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)、成熟項(xiàng)目加速落地方面，可以倒推金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)與綠色金融改革試驗(yàn)區(qū)、低碳產(chǎn)業(yè)集中地區(qū)、低碳產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)企業(yè)的對(duì)接和服務(wù)，提升低碳領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資比重，達(dá)到綠色金融引導(dǎo)資本市場(chǎng)有效支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)的低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展的目的。
作者：
史宣羽 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)綠色金融國(guó)際研究院科研助理
吳倩茜 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)-北京銀行雙碳與金融研究中心研究員
張琦彬 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)-北京銀行雙碳與金融研究中心助理研究員
原標(biāo)題：IIGF觀點(diǎn) | 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs支持綠色低碳園區(qū)發(fā)展淺析
